Copropriétaire et impôts : quelles charges sont déductibles ?

En tant que copropriétaire bailleur, il est possible de réduire votre facture fiscale en déduisant certaines charges de copropriété de vos revenus fonciers. Cependant, cette opportunité est soumise à des conditions précises et concerne uniquement les logements mis en location. Voici un guide complet pour comprendre quelles charges sont déductibles et comment en bénéficier.

Quelles charges sont déductibles ?

Les charges déductibles des revenus fonciers concernent principalement les dépenses engagées pour l’entretien, la gestion et l’amélioration du bien immobilier. Elles se divisent en deux grandes catégories :

1. Les provisions pour charges courantes

Ces charges incluent :

Les frais d’entretien et de maintenance des parties communes (ascenseur, chauffage collectif, espaces verts, etc.).
Les primes d’assurance de la copropriété.
Les frais de gestion et d’administration (honoraires du syndic, rémunération des gardiens, etc.)
Les frais de procédure liés à la copropriété.

2. Les travaux spécifiques

Ces dépenses concernent :

Les travaux d’amélioration (par exemple, modernisation des équipements collectifs ou ajout d’éléments nouveaux).
Les travaux de réparation ou d’entretien non prévus dans le budget prévisionnel (comme la rénovation d’une toiture ou la mise aux normes d’un ascenseur).

Conditions pour bénéficier de la déduction

Pour que ces charges soient déductibles, plusieurs critères doivent être respectés :

Le logement doit être loué : Seuls les biens mis en location avec un contrat valide sont éligibles. Un logement vacant ou occupé par le propriétaire ne permet pas cette déduction.
Les dépenses doivent être payées au cours de l’année fiscale concernée : Par exemple, les charges payées en 2024 seront déclarées pour l’impôt sur les revenus 2024.
Le régime fiscal doit être le régime réel : La déduction n’est possible qu’avec ce régime, qui est obligatoire si vos revenus fonciers dépassent 15 000 € par an. En dessous de ce seuil, vous êtes automatiquement soumis au régime micro-foncier (avec un abattement forfaitaire de 30 %) mais pouvez opter pour le régime réel si cela est plus avantageux.

Charges non déductibles

Certaines dépenses ne peuvent pas être prises en compte dans la déclaration fiscale :

Les travaux de construction ou d’agrandissement.
La transformation d’un local à usage différent (par exemple, transformation d’un logement en commerce).
Les démolitions.
Le fonds travaux obligatoire (5 % du budget annuel), sauf lorsqu’il est effectivement utilisé pour financer des travaux spécifiques.
Les frais d’état daté.

Comment déclarer les charges ?

La déclaration des charges suit un processus précis :

Déclarez les provisions versées au syndic : Indiquez le montant total des provisions payées durant l’année fiscale sur votre formulaire 2044 (ou 2044-SPE pour une déclaration spéciale).
Régularisez les charges récupérables : Si certaines provisions ont été utilisées pour des dépenses non déductibles ou récupérables auprès du locataire (comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères), elles doivent être réintégrées dans vos revenus imposables l’année suivante.

Avantages fiscaux

En appliquant correctement ces règles, vous pouvez réduire significativement votre revenu locatif imposable. Cela permet non seulement de diminuer le montant de l’impôt sur le revenu mais aussi, potentiellement, celui des prélèvements sociaux.

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